[2013 경실련 도시개혁센터 1차 릴레이 세미나]

■ 주제: 대규모 개발 사업 어떻게 추진해야 하나? -용산국제업무지구 개발사업 다시보기-

■ 일시: 2013년 5월 22일 (수) 저녁 7시, 경실련 강당

■ 사회: 류중석 교수 (경실련 도시개혁센터 이사장)

■ 발제: 최정희 박사 (서울시의회 입법조사관)

■ 토론: 최봉문 교수 (경실련 도시개혁센터 운영위원장)

김경민 교수 (서울대 환경대학원)

최창규 교수 (한양대 도시대학원)

5월 22일 경실련 강당에서 2013년 경실련 도시개혁센터 1차 릴레이 세미나가 ‘대규모 개발사업 어떻게 추진해야 하나?’ 라는 주제로 열렸다. 대규모 개발사업의 좋은 예로 최근에 청산절차를 밟고 있는 용산국제업무지구 개발사업이 있었기에 이에 대한 다시보기를 통해서 바람직한 대규모 개발사업의 추진방식을 2시간에 걸쳐 깊이있게 토론하였다.

최정희 박사는 ‘단군이래 최대’란 수식어가 붙는 용산국제업무지구 개발사업이 청산절차를 밟고 있는 상황을 ‘용산의 미스테리’란 제목으로 발제를 하였다. 용산국제업무지구 개발상황을 짚어보고, 사업구조 방식과 개발체계 등을 중점적으로 설명하였다. 대규모 개발사업은 광범위한 외부효과가 발생하기 때문에 공공성의 제고와 이해관계의 조정이 중요하고, 개발과정이 장기간이 소요되는 점에서 보다 유연한 도시개발체계를 구축할 필요가 있음을 지적했다. 공공과 민간의 두 축이 주도와 참여의 방식에서 어떻게 결합하는가도 매우 중요하다는 것을 설명했다. 마지막으로 용산개발에서 배울 수 있는 것은 기존의 도시개발방식으로는 더 이상 개발사업의 성공을 거둘 수 없고, 공적주체가 정확한 역할을 해야 하며, 그를 위한 체계가 구축되어야 한다고 주장했다.

이어 첫 번째 지정토론자인 최창규 교수는 개발사업의 미래수요예측은 쉬운 일이 아니기에 어떤 개발 사업이 성공인가 실패인가를 규정짓기 쉽지 않다고 했다. 공공의 역할이 매우 중요하긴 하지만, 공공주체 역시 이익을 보고자 하는 욕망에서 자유로울 수 없기 때문에 공공주체의 공공성확보 역시 쉽지 않다고 했다. 단계적 개발형태도 실질적으로 매입과 계약 등의 준비과정이 단계적인 것이지 실제 개발은 단계적이어서는 안 된다고 했다.

김경민 교수는 디벨로퍼의 역할이 중요하다고 주장했다. 우리나라에는 비용을 최대한 줄이고 이익을 최대한 창출시킬 수 있는 제대로 된 디벨로퍼가 없는 실정이며, 오히려 건설사가 스스로 디벨로퍼가 되어 고비용 저효율의 구조를 갖는 문제가 있다고 지적했다. 공적가치를 실현할 수 있는 공공디벨로퍼가 감시와 감독 조정을 통해서 매입에서 개발까지 관리할 수 있는 여건을 만드는 것이 필요하다고 말했다.

최봉문 운영위원장은 대규모 개발사업의 다양한 주체들이 기존의 자기의 방식대로 추진해온 노하우로 용산개발을 했다고 하였다. 그렇지만 그러한 방식들은 일응 성공도 하고 실패도 한 것이었기에 특정주체의 책임을 따지는 것은 쉽지 않다고 했다. 용산개발을 둘러싼 거시적인 상황이 어려웠던 것이, 용산 개발이 청산의 절차를 밟게 된 가장 큰 이유 중 하나라고 말하면서, 용산개발을 계기로 앞으로 대규모 개발사업이 잘 추진될 수 있도록 해야한다고 했다.

계속되는 토론에서, 실제 용산개발과 관련하여 실무적인 역할도 하셨던 분들의 다양한 의견개진도 있었다. SPC의 내부적 구조상 지분관련문제, 사업성이 없는데도 무리하게 자금동원을 하려고 했던 점, 하나의 SPC에 의해 독점되어있는 점등도 언급되었다. 우리나라의 PF는 왜곡되어있는 형태의 PF인점도 문제며, 공공의 역할을 방관한 주체의 책임도 매우 크다는 점도 지적되었다. 사회를 맡은 류중석 이사장은 토론에서 나온 내용을 갈무리하면서 용산개발사업을 거울삼아 앞으로는 대규모 개발사업이 추진이 보다 합리적으로 이루어질 수 있도록 해야 할 것이라며 토론을 마쳤다.