보도자료	경실련도시개혁센터 CCEJ URBAN REFORM CENTER	회원가입 : 756-1400 후원ARS : 7000-321

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수 신	각 언론사 사회부, 혜화서, 종로서, 서울시청, 국토해양부 출입기자실
발 신	경실련도시개혁센터 운영위원장 김세용 (고려대 건축학과 교수)
문 의	경실련도시개혁센터 (국장 김한기 / ☎ 02-766-5627)
일 시	2011년 8월 31일(수)
제 목	[보도자료] ‘도시재정비및주거환경정비법’ 제정안에 대한 의견서 제출 (총 12매)

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도시재정비및주거환경정비법 제정안 의견서 국토부 제출

공공의 역할 강화 등 방향 긍정적이나 실효성엔 의문

임대주택 의무비율 완화 철회, 사업방식 다양화, 공공의 적극적 개입 등 주장

서민주거안정을 위한 실질적인 제도 보완 필요

1. 국토해양부는 지난달 12일 부동산 경기침체, 사업성 저하, 주민간 갈등으로 장기간 표류하는 뉴타운 등 정비사업의 원활한 추진을 위해 ∆공공관리자제 확대 등 공공의 역할 강화 ∆임대주택 건설의무비율 완화 ∆정비구역 해제 요건 완화 등을 주요 내용으로 하는 ‘도시재정비 및 주거환경정비 제도개선안’을 확정․발표한 이후 ‘도시재정비 및 주거환경정비법 제정안’을 입법예고 했습니다.

2. 이번에 새롭게 마련된 제정안은 지금까지 뉴타운, 재개발 사업 등을 규정하던 도정법(도시및주거환경정비법)과 도촉법(도시재정비촉진을위한특별법)을 통합한 법안으로서 기존의 문제점들을 보완하여 향후 도시정비사업을 새롭게 할 중요한 법안입니다.

3. 경실련 도시개혁센터는 뉴타운사업, 재개발 등 도시정비사업이 현재 서민주거안정이라는 제도 취지에 부합하지 못하고 있는 현실을 감안할 때 이번 제정안이 전체적인 방향 면에서는 긍정적이라고 보지만, 지금까지의 도시정비사업의 문제점을 근본적으로 개선하기에는 여전히 제도적으로 보완할 부분들이 적지 않다고 판단합니다.

4. 이에 경실련 도시개혁센터는 오늘(31일) 첨부와 같은 ‘도시재정비 및 주거환경정비법 제정안’에 대한 의견서를 국토해양부에 제출했으며, 주요 내용은 다음과 같습니다.

5. 먼저, 종합 의견으로 △사업 방식의 다양화 △도시재생사업의 공공성 회복 △공공부문의 역할 강화 △도시재생사업의 투명성 확보 △주거 안정 확보 △주민들의 권리 및 참여 보장 △세입자 보호 등을 제안하며, 도시정비사업이 현재와 같이 물리적 재생 외에 사회적 재생과 경제적 재생까지 포함하는 종합적인 도시재생이 되어 궁극적으로 서민주거안정과 주거환경개선이라는 법 취지에 맞도록 제정안이 개선되어야 함을 주장했습니다.

6. 제정안에 대한 세부 의견으로는 △뉴타운과 재개발사업의 용적률 인센티브에 따른 임대주택 의무 비율 완화의 즉각 철회 △기존의 주택과 주거지를 활용하고 지역주민들이 참여하는 새로운 정비모형의 적극적 개발 △공공관리자제도 강화 등 공공의 역할 강화를 위한 구체적인 제도 보완 △추진위 또는 조합대표의 선출과정의 투명성 강화 △주민 참여 개선 및 사업의 투명화․객관화 등을 제안했습니다.

7. 기타 보완해야 할 사항에 대한 의견으로 △영세 주민들(주거・상가세입자, 토지・건물주)에 대한 명확한 공공의 역할 규정 △정비사업에 대한 중앙정부 및 지방정부의 지원을 일정 수준이상으로 의무화 △공공이 주도적으로 시범사업을 전개할 수 있도록 관련 규정 마련 등을 제안했습니다.

8. 경실련 도시개혁센터는 이번 제정안이 향후 뉴타운사업 및 재개발 등 도시재생사업의 전반을 새롭게 규정하는 중요한 법률이므로 국토해양부가 그간 제시되었던 뉴타운, 재개발 사업의 문제점들이 근본적으로 개선될 수 있도록 이번 제정안에 대해 실질적인 보완에 적극 나설 것을 촉구합니다.

9. 나아가 경실련은 제정안이 국회에 제출되면 관련 상임위 위원들에게 그간 뉴타운, 재개발 등 도시정비사업의 문제점과 개선사항을 구체적으로 제안하는 등 국회 입법 대응 등을 통해 실효성있는 제정안이 마련될 수 있도록 다양한 활동을 전개할 예정입니다. 보다 자세한 내용은 첨부자료를 참고하시기 바랍니다. 끝.

# 첨부자료 : 경실련 의견서 1부

경실련도시개혁센터

[첨부 자료]

도시재정비 및 주거환경정비법 제정안에

대한 경실련 의견

2011. 8. 31

Ⅰ. 종합 의견

○ 도시재생사업의 문제들은 이미 오래전부터 학계나 전문가들로부터 지적되어 왔음

○ 그럼에도 비용을 부담하지 않으려는 공공, 자산증식을 바라는 재산권 소유자, 사업권과 이윤을 확보하려는 건설업체, 유권자들의 자산증식의 욕망을 자극해 표심을 얻으려는 정치인 등 이해관계자들의 욕망이 결합되어 해결되지 않고 있음

○ 전면철거 중심의 뉴타운사업, 정비사업으로 저소득층의 주거 안정에 심각한 위해를 초래하였던 관련 법제의 개편방안으로 도시재생의 필요성 등을 감안하여 제시된 이 법의 취지에는 공감하는 부분이 많으나, 공공부문의 역할 등에 있어서 여전히 한계를 보이고 있음

○ 물리적 재생 외에 사회적 재생과 경제적 재생까지도 포함하는 종합적인 재생이 될 수 있도록 하는데는 근본적인 한계가 있으므로 이에 대한 구체적인 보완이 필요함

○ 이에 앞으로 수십 년간 지속될 도시재생사업을 바로 하기 위해서는 다음과 같은 방안이 모색되어야 함

1. 사업 방식의 다양화

- 현재의 단기간에 고수익을 올릴 수 있는 전면철거방식 보다는 사람의 주거환경을 개선하는 개량재개발 및 수복재개발 방식으로 바뀌어야 함

기존도시환경의 시설기준 및 구조 등이 현재의 수준에 크게 미달되는 경우 기존시설의 확장, 개선 또는 새로운 시설의 첨가를 통하여 기존 물리적 환경의 질적 수준을 높여 도시기능을 제고시키고자 하는 도시재개발의 한 형태. 개량재개발 방법은 첫째, 개량재개발은 자연발생적 도시발전형태를 취해온 개발도상국들의 도시개선 작업으로 흔히 이용 둘째, 개량재개발은 도시환경건설에 투입된 자원을 보호하고 적은 비용으로 도시의 기능과 질을 점진적으로 개선해 나가는 방법 셋째, 기존의 도시시설을 보존할 수 있는 긍정적 측면을 지니고 있음

지역의 생산활동이나 생활환경적 측면에서 점차로 악화될 가능성이 잠재하고 있을 때나 지역자체의 기능이 저하해 갈 때 기존의 골격을 그대로 유지하면서 필요한 부분을 수리하고 개조하는 사업. 첫째, 구조적으로 아직 견딜 수 있지만 유지 및 관리가 충분치 않아 불량화될 가능성이 많은 건축물이 있는 지역 둘째, 수리나 개조만으로는 효과를 거둘 수 없는 건물이 있는 지역 셋째, 건폐율이 아주 높아서 환경악화를 피할 수 없는 건물이 있는 지역 넷째, 주변의 토지이용상황과 조화되지 않는 성격의 건물이 있는 지역이 해당함

- 전면철거방식은 사업구역내의 건축물과 구조물, 거주자들을 일시에 모두 철거하고 새로운 시가지를 조성하는 것임. 이 영향으로 당해 지역 내 거주자들의 삶의 터전을 강제로 이주시키고, 사회적 문화적 공동체를 파괴하고, 주변지역과의 부조화 등을 야기함

- 반면 개량재개발 및 수복재개발은 대상지역 내의 불량화된 부분을 개조 및 수리하고 불가피한 부분에 한해 극히 제한적으로 신축하거나 새로운 시설물을 첨가하여 기존 물리적 환경의 질적 수준을 높여 도시기능을 제고하며, 역사 문화적 시설들을 보호하여 더 악화되는 것을 예방하는 방법임

- 따라서 도시재생사업이 본래의 목적인 주거 환경을 개선하고 도시기능을 회복하는 기능에 충실하려면 전면철거방식을 배제하고 수복 및 개량재개발 방식으로 전환해야 함. 즉 개발사업자들의 수익성 확보를 위한 사업을 거주자들의 환경을 개선하고 거주여건 향상시키는 사업으로 전환되어야 함

2. 도시재생사업의 공공성 회복

1) 생활권단위 중심의 지속가능한 도시정비계획 수립

- 도시정비 사업에서 도시정비계획수립자(공공), 학계전문가, 사업추진 조합, 주택 및 상가 세입자 등이 정비사업 계획단계부터 참여하여 지속가능한 발전을 위한 커뮤니티의 경제번영, 사회적 형평성, 양질의 환경을 달성하기 위한 전략을 수립하고 지역여건에 맞는 사업계획과 도시정비사업 방향을 결정해야 함

2) 도시재생관리단 설치

- 도시재생사업의 대부분의 갈등은 사업초기의 부정확하고 선정적인 정보제공과 과다한 개발이익 기대심리가 주요 원인이 되고 있으므로 주민들에게 정확한 정보를 제공하면서 사업추진 시에 발생할 제반사항을 합리적으로 조정할 수 있는 공적기구(가칭 도시재생관리단)를 광역지자체에 설치하는 것이 필요함

3) 개발이익을 환수하여 서민주거안정과 도시환경개선을 위한 재원으로 활용

- 도시정비사업은 용적률 증가로 인해 개발이익이 발생하고, 그 개발이익이 모두 사업주체에게 귀속되면서 사업추진의 기준이 도시 및 주거환경의 열악성이 아닌 개발이익에 발생에 따른 사업이 되었음

- 이에 개발이익을 철저하게 환수하기위해서는 공공이 사업초기부터 개입하여 개발이익을 산정하고 이해관계자들의 적정 수준을 보장하되 나머지는 공공으로 환수하여 해당 정비사업으로 인한 피해자를 구제하는 지원비용, 타 정비사업의 공적자금 투입, 기반시설 설치와 임대주택확보, 원주민 재정착을 위한 재원으로 활용되어야 함

3. 공공부문의 역할 강화

1) 공공부문의 적극적인 개입과 재정적인 지원

- 공공부문이 적극적으로 도시재생사업에 참여하기 위해서는 이를 지원할 수 있는 기금을 확보해야 함. 도시․주거환경정비기금을 대폭 증액하되 재정여건에 따라 중앙정부에서 기금을 지원하는 방안을 고려할 수 있음

- 공공지원의 범위를 합리적으로 정하되, 특히 공공직접 시행시 다른 구역에 비해 용적률을 높이는 것은 물론이고 공공기반시설을 더 확대하는 방안을 추진할 수 있음

- 공공직접이 시행하는 재정비 사업인 경우, 원주민의 재정착에 초점을 맞추어 공급평형을 다양화하고 공공임대주택이나 공공자가주택 등 다양한 주택유형을 공급함으로써 민간부문이 주도하는 재정비사업과 차별화해야 함

2) 공공부문의 비용부담 제도화

- 도시정비사업을 추진하는 추진위 및 조합 등이 사업을 운영하기 위해서는 필수경비 등 초기소요자금이 필요하지만 현재는 이러한 자금의 대부분을 건설업체 등으로부터 시공참여를 매개로 음성적 차입하여 부패가 발생되고 있음

- 따라서 사업초기비용을 공공이 선투자하여 주민들의 사업추진에 따른 부담을 덜고 부패를 사전에 차단할 수 있도록 해야 함

- 그동안 공공의 참여가 미비했던 것은 공공재원 부족이 주된 원인임. 공공부문이 부담해야 할 기반시설 재원조달방안으로 TIF(조세증가재정: Tax Increment Financing)를 검토할 필요가 있음

- 향후 예상되는 재정수입을 지역의 주거환경개선을 위한 기반시설과 재정비 사업 추진 과정에서 주거환경이 악화되는 세입자들을 위한 임대주택의 확보에 활용한다면, 정책의 효율성과 형평성을 동시에 얻을 수 있음

4. 도시재생사업의 투명성 확보

1) 재정비 사업 관련 정보의 공개와 객관적인 검증

- 재개발·뉴타운사업은 본질적으로 자기의 주택을 개선하는 사업임에도 불구하고, 주택소유주는 자기부담은 거의 없이 신규주택, 고가주택, 대형주택을 확보할 수 있을 것이라는 기대 때문에 가능한 구조임

- 이러한 구조는 주민들에게 사업추진 과정에 충분한 정보가 제공되지 않기 때문에 가능함. 추진위원회 구성이나 구역지정, 조합설립, 사업시행 인가, 관리처분계획 각 단계별로 주민들은 자세하고 객관적인 정보를 제공받는 경우 사업의 추진 속도가 지연되거나 중단될 가능성이 높음

- 그러나 사업과 관련된 정보를 제공하는 주체는 추진위원회나 조합, 정비사업관리업체, 시공사 등으로 모두 사업의 신속한 추진을 주도하는 주체들임. 이들은 사업의 추진에 장애가 되는 위험이나 비용은 축소하는 반면, 사업 추진에 유리한 정보는 과장하거나 포장하여 주민들에게 제공하고 있음

- 이러한 정보의 불평등은 사업의 추진을 용이하게 하는 반면, 최종적으로 사업비용 부담이 확정되는 단계에는 주민들의 반발과 파국을 초래할 수 있음. 이러한 문제점을 극복하기 위하여 필요한 것이 객관적이고 공신력 있는 기관에 의한 객관적인 정보의 제공임

- 서울시는 클린업시스템 통합 홈페이지를 통해 개별 추진위원회나 조합의 홈페이지에서 제공하는 정보를 제공하고 있음. 그러나 개별 추진위원회나 조합이 아직 홈페이지를 개설되지 않는 경우도 많으며 홈페이지를 통해 제공하는 정보를 객관적으로 검증하는 주체가 없기 때문에 신뢰성을 확보하기 어려움

- 잘못된 정보를 제공하는 경우 처벌할 수 있는 규정을 마련하고, 주민들이 잘못된 정보에 기반하여 사업추진에 동의하였다면 취소할 수 있는 장치를 마련해야 함

2) 추진위 또는 조합대표의 선출과정의 투명성 강화

- 추진위 또는 조합대표가 되고자 하는 이들에게 공정한 경선기회를 제공하고, 주민들에게 정비사업의 추진을 위한 그들의 노력을 발표하고, 투명서약을 하게해야 함

- 선출 동의에 관하여 직접참석비율(서면동의율 제한)을 강화하며, 투명한 선거를 위해 선거과정을 선거관리위원회에 선거과정 위탁하는 등을 고려 할 필요가 있음

3) 정비사업체 및 시공사 선정의 투명성 강화

- 현재는 정비사업 예정구역 지정이전부터 정비사업체 및 시공사가 정비사업 추진을 부추겨 사업이 시행되거나, 사업시행 인가 이전에 음성적으로 자금을 지원하여 가계약을 통해 사업권을 확보함. 결국 이러한 행위는 부패의 근원이 됨

- 따라서 업체 선정과정에 공공이 개입하여 투명하게 절차를 관리하며, 사업자는 철저한 경쟁의 원칙하에 선정되도록 함. 만약의 경우 부정이 발견되었을 시 사업권을 취소해야 함

5. 주거 안정 확보

1) 소형주택과 임대주택의 공급 확대

- 서울시의 재정비지역을 대상으로 한 조사 결과 뉴타운지구에 거주하는 주민들은 소득 4분위이하 계층이 71.8%나 되는 반면, 도시근로자 평균소득 이상인 7분위 이상가구는 14.3%에 불과함

- 따라서 주민들이 현지에 재정착하기 위해서는 재정비사업으로 공급하는 주택이 주민들의 소득으로 부담가능한 형태와 방식으로 공급되어야 함. 무엇보다도 정비사업에서 소형주택의 공급비율을 높여야 함

- 아울러 물리적으로 소형일 뿐만 아니라 주민들의 소득수준에 대비하여 부담가능한 주택이 반드시 일정부분 이상 포함되도록 의무화하여야 함

- 임대주택도 물리적인 공급량을 충분히 확보해야 할 뿐만 아니라 공급되는 임대주택의 임대료도 기존의 임차인이 부담할 수 있는 수준으로 결정되어야 함. 이를 위해서는 정비사업에서 임대주택에 대해서는 정부나 지자체의 임대료 지원 프로그램과 연계하여 임대료 보조제도나 시프트주택 등이 함께 공급되어야 함

6. 주민들의 권리 및 참여 보장

1) 토지 등 소유자의 주민 동의요건 강화를 통한 주민들의 적극적 참여 유도

- 도시재생사업은 조합 중심 구조이므로 다수 주민의 합의와 동의 절차라 필수적이며, 해당 조합원의 절반이상이 직접 참석하여 결정하도록 함

- 우선 주민의 동의를 적극적으로 구해야 함. 현재의 재정비사업과 같이 주민의 대부분을 차지하고 있는 세입자의 계획 및 개발, 개발이익배분 과정에 대한 참여를 원천적으로 배제하는 주민참여제도는 결코 정당화될 수 없음. 지역에 거주하는 모든 주민들에게 동일한 정보가 제공되어야 하며, 동일한 기회가 보장되어야 함

- 따라서 추진위원회 구성원의 자격 규정, 주민대표자 회의의 구성 규정 등에서 토지소유권자가 아닌 주민들의 참여가 보장되어야 한함. 시장‧군수가 정비계획을 수립하고 정비구역 지정을 신청할 때 현재와 같이 형식적인 주민공람, 지방의회의 의견청취를 넘어 전체 주민의 동의를 구해야 함

- 둘째, 조합원의 구성과 개발이익의 배분과 관련해서는 별도의 고려가 필요함. 조합원의 자격을 토지등의 소유자만이 아니라 세입자와 임차상인으로 확대하는 참여조합원제도를 적극적으로 도입해야 함

- 용도변경이나 용적률 상향 조정을 통해 발생한 개발이익의 배분은 토지등의 소유자에 한정되어서는 안 됨. 이 이익을 기반시설의 확충, 세입자를 위한 임대주택의 건설, 정비기금의 확충 등으로 활용되어야 함

7. 세입자 보호

1) 주택 및 상가세입자 보호대책 마련

- 세입자는 거주 및 생계활동을 하지만 재산권이 있지 않다는 이유로 철저히 배제되고 있으며 철거과정에서 인권마저 무시당하고 있음

- 따라서 유엔과 국가인권위원회의 권고 수준에 맞는 즉, 사람이 살고 있는 주택(生家)에 대해서는 퇴거절차 완료 이후에만 철거, 퇴거를 당하는 이들에 대한 충분한 협상기회와 적절한 보상 제공, 강제 퇴거 예정 시기에 대한 적절한 사전고지 시행, 공무원이나 이들의 대표자가 입회한 상태에서만 개별 가구의 퇴거 절차 진행 및 강제퇴거 상황에 대한 철저한 관리 원칙 확립, 겨울철·야간·새벽·악천후 등 부적절한 시기의 강제퇴거 금지, 강제퇴거 및 철거피해자에 대한 적절하고 효과적인 구제조치(이주대책 등) 제공, 폭언·협박·위협·구타 등의 폭력행위 금지, 법원의 판결에 불복하면서 폭력을 행사하는 사업 관계자의 경우 형사적 처벌 등의 최소한의 인권 및 생존권 보호 대책이 마련되어야 함

Ⅱ. 제정안에 대한 세부 의견

1. 정비․보전․관리를 병행할 수 있는 새로운 정비사업 방식 도입

1) 주요 내용

- 양호한 단독 주택지를 대상으로 지자체는 기반시설을 설치하고 주민들은 주택을 개량․정비하는 주거지재생사업을 도입함(안 제2조, 제18조, 제20조 등)

- 일정 기준을 충족하는 블록단위(100호 이내) 범위 내에서 보전․개발할 수 있는 소규모 주택정비사업을 도입함(안 제2조, 제18조, 제20조 등)

- 한국토지주택공사 등 공공이 시행하는 주거환경개선사업에 관리처분방식을 도입함(안 제18조)

- 상업지에 소규모 상가 신․개축 등을 통해 점진적으로 도심환경을 개선할 수 있도록 도시환경정비사업에 현지개량방식을 도입함(안 제18조)

2) 경실련 의견

- 기존의 전면 철거형 정비방식의 문제점을 극복하기 위해서는 기존의 주택과 주거지를 활용하고 지역주민들이 참여하는 새로운 정비모형을 적극적으로 개발하여야 함.

- 이를 위해서는 현재의 단기간에 고수익을 올릴 수 있는 전면철거방식 보다는 사람의 주거환경을 개선하는 개량재개발 및 수복재개발 방식으로 바뀌어야 함

- 공공이 직접 시행하는 주거환경개선사업과 도시계획시설사업을 제외한 주택재개발사업, 주택재건축사업, 도시환경정비사업, 시장정비사업, 도시개발사업 등은 모두 조합이 중심이 되어 전면 철거에 입각한 관리처분방식으로 추진되고 있으며, 기존 도정법상 단계적 개발과 순환개발, 결합개발방식이 규정되어 있으나, 거의 실행되지 않고 있음

- 이번 개정안은 주거지재생사업, 소규모 주택정비사업 등 새로운 정비사업 방식을 도입하고 있으나, 재개발, 재건축사업 등은 기존의 전면 철거형 정비방식을 유지하고 있어 새로운 정비방식을 도입하지 않는 한, 전면 철거와 수익 중심의 사업 방식으로 인해 문제와 폐해는 반복될 것임

2. 정비사업에 공공의 역할 강화

1) 주요 내용

- 정비사업에 공공관리제를 적용하는 경우에는 추진위원회의 설립을 생략할 수 있도록 함(안 제25조)

- 공공관리자의 업무범위에 이주대책계획 및 관리처분계획 수립의 지원을 추가함(안 제117조)

- 광역자치단체가 기초자치단체의 공공관리제 관리비용의 전액 또는 일부를 보조할 수 있도록 함(안 제117조)

- 조합장이 장기간 공석인 경우에는 조합장 선출을 위한 총회를 소집할 수 있도록 시장․군수에게 관련 권한을 부여함(안 제37조)

- 시장․군수가 관리처분계획 인가를 검토할 경우 한국감정원 등 전문 공공기관에 검증을 의뢰할 수 있도록 함(안 제65조)

- 정비구역의 가구별 소득수준, 거주 형태 등을 조사하여 세입자 대책 수립 등 정비계획 수립에 활용할 수 있도록 함(안 제98조)

2) 경실련 의견

- 공공관리자제도 강화 등 공공의 역할이 강화되기 위해서는 그에 따른 실질적이고도 구체적인 제도 보완이 병행되어야 함

- 현재 서울시 경우 18개 지역에 시범사업으로 진행하고 있으며, 서울시 전체 정비사업에 대해 시행할 예정임. 그러나 서울시의 공공관리자제도는 ‘자금지원을 위한 실질적인 방안 마련’, ‘이해관계자 간의 갈등해소 시스템 마련’ 등 제도적인 보완이 시급한 것이 현실임

- 또한 작년 2월 공공관리자제 도입에 대한 국회 국토해양위원회 검토보고서에 의하면, 공공관리자제 도입에 대해 서울시, 인천시를 제외하고 나머지 광역자치단체는 정비기금의 부족으로 인한 정비사업 지원의 불가 등을 이유로 난색을 표명했음

- 공공관리제 소요비용의 전액 또는 일부를 광역지자체가 부담할 수 있게 된 것은 바람직하나 광역지자체의 부담능력에 대한 검토가 필요함

- 뉴타운사업에 대한 기반시설 설치비 지원 규모를 확대하겠다는 방향만 제시되어 있을 뿐 지원의 규모와 대상, 지원에 따른 공공성 확보에 대한 원칙이 부재함

- 현재 기반시설 지원의 하한비율을 상향(현행 10% ⇒ 30%)하는 법안이 국회에 제출되어 있으나 이 문제에 대한 입장이 잘 나타나 있지 않음. 기반시설비를 지원하더라도 어떤 기준으로 어떤 지역에 대해 지원할 것인지에 대한 원칙이 제시되어 있지 않음

- 정비사업 구역 내 국공유지에 대해서는 점용료, 사용료 면제, 국공유지의 무상양도를 확대하면서도 그로 인한 공공성 확보에 대한 부담을 면제하여 정비 사업외 지역과의 형평성, 비조합원과의 형평성 문제가 우려됨, 또한 도시계획시설의 폐지에 따른 감정평가 기준에 대한 논란이 제기되고 있으나 명확한 원칙이 제시되어 있지 않음

- 따라서 공공관리자제의 실효성있는 운영을 위해 정비기금 확충 방안, 이해관계자 간의 갈등해소 시스템 마련, 기존 제도 보완 방안 등을 마련해야 할 것임

3. 정비사업의 투명성 제고를 통한 주민 간 갈등 완화

1) 주요 내용

- 조합 총회가 중요 안건을 처리하는 경우 조합원 직접 출석비율을 현행 10%에서 20%로 상향 조정하고, 정비사업비가 10%이상 증가하는 경우 사업시행인가 및 관리처분인가시 조합원 동의요건을 현행 조합원의 1/2에서 2/3로 상향 조정함(안 제37조)

- 조합 운영에 필요한 예산․회계에 관한 처리기준을 마련․보급하여 투명한 회계처리가 가능하도록 지원(안 제111조)

- 개인 정보(주민번호)를 제외한 정비사업과 관련된 모든 정보를 인터넷 등을 통해 공개토록 함(안 제112조)

- 기초자치단체에 설치․운영하고 있는 분쟁조정위원회를 상급 관청인 광역시․도에도 설치토록 함(안 제114조)

- 정비사업 시공업체 선정과정에서 금품을 제공한 자와 제공 받은 자 모두를 처벌하도록 함(안 제127조)

2) 경실련 의견

- 조합 총회에서 조합원 직접 출석비율의 상향 조정, 사업시행인가 및 관리처분 인가시 조합원 동의요건 상향 조정 등은 기존 사업의 투명성 확보 차원에서 긍정적 방향이라고 판단됨

- 그러나 종합 의견에서 제시한 △추진위 또는 조합대표의 선출과정의 투명성 강화, △정비사업체 및 시공사 선정의 투명성 강화, △토지 등 소유자의 주민 동의요건 강화를 통한 주민들의 적극적 참여 유도 등은 추가로 보완되어야 함

- 나아가  주민 참여 개선 및 사업의 투명화․객관화를 위해 △정보공개와 공개 정보의 객관적 검증 확대, △주민부담내역 검증을 통한 사업의 예측 가능성 확대, △주민 상담이나 주민 교육 등 지원 확대 등도 필요함

4. 용적률 인센티브제도 확대 적용

1) 주요 내용

- 용적률을 ｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣에서 정한 상한까지 상향할 수 있도록 허용하고, 이때 증가된 용적률의 일부분을 임대주택으로 건설토록 하는 용적률 인센티브제도를 현행 과밀억제권역 재건축사업과 재정비촉진사업에만 적용하던 것을 전국 재개발사업 및 재건축사업에 확대하여 적용하도록 함(안 제44조)

2) 경실련 의견

- 뉴타운과 재개발사업의 용적률 인센티브에 따른 임대주택 의무 비율 완화는 서민주거안정을 다시금 악화시킬 수 있으므로 철회되어야 한함

- 기존의 뉴타운 사업의 문제점 중 하나는 저렴주택의 멸실과 원주민 재정착률의 저하였음. 그런데 이번 개선안은 원활한 사업추진 지원이라는 명목 하에 뉴타운과 재개발의 사업성을 보장하기 위해 용적률 인센티브에 따른 기존 임대주택 의무 비율을 50%에서 30%로 완화함

- 개별지역의 특수성을 고려한 임대주택 의무 건설비율 조정은 임대주택의 절대량이나 비율을 축소하여 재정비사업의 재정착률을 더욱 떨어뜨리는 결과가 될 것임

- 과밀억제권역외와 수도권외 지역에서 임대주택 건설 하한 비율을 새로 포함하여 세입자의 주거불안을 심화시킬 우려가 있으며, 세입자가 대부분을 차지하는 정비구역에서 임대주택 건설비율을 축소하는 경우 원주민 재정착률을 더욱 떨어뜨리게 될 것임

- 결과적으로 다시금 뉴타운사업을 수익성 사업으로 전락시켜 서민주거안정을 더욱 어렵게 만들 것임

- 저렴주택을 대량으로 멸실시키고 중대형 아파트 위주의 주택을 공급하는 재정비방식을 유지하는 한 원주민 재정착률 부족의 문제는 불가피하게 발생할 수밖에 없음

5. 사업 추진이 어려운 지역에 대한 정비구역 해제 절차 마련

1) 주요 내용

- 정비사업 추진이 어려운 지역은 일정비율 이상의 주민 동의시 추진위원회 및 조합의 설립인가를 취소함과 동시에 정비구역을 해제토록 함(안 제29조)

- 신규로 지정될 정비구역은 사업 단계별로 일정 기간 동안 사업이 진행되지 않을 경우 정비구역을 자동 해제하는 일몰제를 도입함(안 제7조)

- 정비구역이 해제된 경우 용도지역 등 도시관리계획 결정사항은 정비구역 지정 이전으로 환원토록 하되, 해제된 정비구역이 재정비촉진지구내에 있는 경우 재정비촉진계획 중 기반시설 설치와 관련된 도시관리계획 결정은 유지토록 함(안 제7조)

2) 경실련 의견

- 주민 동의를 통해 추진위원회와 조합 설립 인가 취소와 구역 해제를 가능하게 하고, 일몰제를 도입하여 지연 사업구역을 자동 해제하는 일몰제를 도입한 것은 그동안 정비사업의 문제를 해소하는 데 기여할 것으로 보여 긍정적으로 평가함

Ⅲ. 기타 보완해야 할 사항에 대한 의견

1. 제4조의 규정에 따라 새롭게 전략계획으로서 도시재정비 및 주거환경정비기본방침을 작성토록 한 것은 매우 바람직해 보이나, 그 수립내용에 있어 영세 주민들(주거・상가세입자, 토지・건물주)에게 대한 공공의 역할 부문을 명확하게 규정할 수 있는 근거 조항을 추가해야 할 것임

2. 또한 제4조의 구체적인 내용에 사업의 방식과 정비의 목표를 그 곳에 살고 있는 주민들의 경제적 재생과 사회적 재생도 포함하여 추진한다는 패러다임의 전환을 명확하게 언급하여 바람직한 도시정비가 가능하도록 해야 할 것임

3. 정비예정구역 지정에 따라 나타났던 부동산 지가 상승 등의 부작용을 해소하는 방안으로 정비예정구역을 지정하기 않을 수 있다고 했으나, 정비예정구역제도가 인접지역으로 무분별한 정비사업의 확산을 막고, 예측가능성을 제시하였던 순기능도 있었으므로 이를 감안하여 종합적인 측면의 제도보완 방안이 제시되어야 함

4. 공공부문의 지원에 관한 부분이 여전히 부족하여 공공성 있는 정비사업 추진에 한계가 있으므로 중앙정부 및 지방정부의 지원에 관한 의무를 일정 수준이상 지원을 의무화하여 실제적인 역할이 가능하도록 추가 제시해야 함

5. 전면철거위주의 정비사업 추진에 따른 부작용을 해결하려는 방안으로서 보전과 관리의 측면에서 새로운 수법(주거지재생사업, 도시환경정비사업내 현지개량방식 등)을 도입한 부분은 바람직한 것으로 이해할 수 있으나, 구체적인 효과 등에 대한 검증이 없으므로 공공이 주도적으로 시범사업을 전개할 수 있도록 관련 규정을 마련해야 함

6. 영세 주거 및 상가세입자에 대한 대책은 이전 법률 규정 수준으로 여전히 미흡하다고 판단되며, 공공의 적극적인 역할을 통해 강화할 수 있는 방안(특히, 이들의 경제적 여건을 감안하여 재정착이 가능하도록 하는 방안)을 추가적으로 검토해야 함

7. 소규모 주택정비사업 도입시 영세세입자에 대한 이주 및 재정착 대책 부분을 명확하게 제시하여 소외되지 않도록 해야 함