[도시개혁 27호/겨울호,재창간5호] [주목할 도시이슈 "전세사기"] “우선매수권 부여는 책임전가형 수단에 불과” ‘관리기구 신설을 통한 거래 全과정의 제도화만이 전세사기를 뿌리뽑는 근본적 해법’ ‘도심 내 다양한 주거공간들이 마을단위에서 지속가능하게 공급·관리되는 환경 구축해야’ - 김천일 강남대학교 부동산건설학부 교수 - ckim@kangnam.ac.kr Q1. 먼저 이번 대규모 전세사기의 가장 큰 원인이 무엇이라고 보십니까? 큰돈이 오고 가는 사(私)금융 수단으로서의 전세를 둘러싼 지원제도에 대한 감시·감독 시스템이 제대로 작동하지 않은 것이 이번 전세사기 사태를 낳은 근본적인 원인일 것입니다. 무등록 부동산 업자들이 몇백 채나 되는 주택들을 문어발식으로 사드릴 때 금융기관은 제대로 된 평가를 하지 않고 이들에게 대출을 남발하였습니다. 수원 세 모녀는 업자도 아니고 겉보기에는 일반인인데 어떻게 빌라 5백여 채 갭투자가 가능했던 것인지, 화성 동탄에서는 어떻게 아내 명의로 오피스텔 196채를 보유할 수 있었는지 원인 진단을 철저히 해야 할 것입니다. 자동차 보험사기 수법이 전세 보증보험에 악의적으로 활용되어 애초에 보증금을 돌려줄 의사도 없고 능력도 없었던 건축업자들이 중개업자들과 모의하여 범죄수익을 취했습니다. 세입자도 이러한 사기 행각을 인지하고 있었는지 수사중이라고 합니다. 이러한 보험사기에 의해 보증기관이 피해를 입었다고 하는데, 주택도시보증공사(HUG)의 경우 공사의 자본금으로 보증을 제공합니다. 그런데 자본금의 대부분은 주택도시기금의 출자금입니다. 그러므로 대위변제 후 채권회수가 어려워지면 공사의 다른 공익적 보증상품 운용 여력이 감소하게 되고, 주택도시기금이 추가로 출자금을 공사에 지원하게 되면 다른 주거복지사업이 축소될 수 있고, 여유자금 운용 등 기금 운용의 안정성이 떨어지게 됩니다. 보증기관만의 문제가 아닌 것입니다. 세입자의 대항력이 전입신고 후 다음 날에 발생하는 점을 악용하여 집주인이 전세 계약...
2024-01-19
[도시개혁 27호/겨울호,재창간5호] [주목할 도시이슈 "전세사기"] “다주택자 규제, 임차인 보호 부족이 전세사기 야기해” ‘전세대출 규제하고 거래 투명성 제고해야 전세사기 재발 막을 수 있어’ - 이강훈 세입자114 센터장 - (법무법인 덕수 변호사) khl@iduksu.com Q1. 먼저 이번 대규모 전세사기의 가장 큰 원인이 무엇이라고 보십니까? 첫째, 대출 전세대출과 보증 확대를 제1의 원인으로 짚습니다. 이명박 대통령 때부터 시작된 전세대출이 박근혜 정부를 거쳐 문재인 정부에 이르러 전세대출 보증, 보증보험 확대 정책과 맞물려 크게 확대됐고 주택 전세보증금 가격을 주택 가격에 육박하는 수준으로 밀어올리면서 주택취득자의 입장에서 자기 자본 투입 없이 타인 자본(=대출+전세 보증금)만 가지고도 주택 취득이 가능해지면서 이를 악용한 전세 사기가 대규모로 발생했다고 봅니다. 둘째, 문재인 정부의 등록임대 확대 정책도 상황을 악화시키는데 적지 않은 영향을 주었습니다. 등록임대 확대 정책은 박근혜 정부 때부터 추진해 문재인 정부에서 본격 확대·추진한 정책입니다. 그런데 등록임대사업자의 재정적 상태(예: 총 자산 중 자기자본 투입 비율) 및 사업 구조(예상되는 사업 수익에서 월세 수익이 어느 정도의 비중인지) 등을 고려함 없이 등록시키고 세제 감면 혜택은 부여하면서도 4년, 8년의 의무 임대기간 및 임대료 인상률 상한, 보증금 반환보증 가입 이외의 의무는 거의 없고 지자체에서 이를 제대로 관리하지도 않고 있습니다. 이에 따라 임대차보증금을 제대로 반환할 수 없는 불량한 재무구조를 가진 사업자들이 투기 또는 사기 목적으로 임차인의 보증금을 이용해 다수의 주택을 사들이고 취득세, 종부세 및 양도소득세 등의 세금을 감면받는 목적으로 등록임대 제도가 악용되었습니다. 셋째, 시기적으로 2020년의 사상 최저금리도 전세사기가 대규모로 발생하는데 큰 영향을 주었습니다. 코로나19의 발생으로 한국은행을 비롯해 전 세계 중앙은행 금리가 사상 최저로 떨어지면...
[도시개혁 27호/겨울호,재창간5호] [주목할 도시이슈 "전세사기"] “임차인 보호를 위한 근본적 대책은 정보의 비대칭 문제를 해결하는 것” ‘주거취약계층에게 영구임대주택을 공급하는 주거복지정책의 지속적 추진도 필요’ - 서진형 경인여자대학교 교수 - (한국부동산경영학회 회장/국토교통부 국토공간정보위원회 위원(전)) hyung0402@naver.com Q1. 먼저 이번 대규모 전세사기의 가장 큰 원인이 무엇이라고 보십니까? 올해 대규모 전세사기사건이 발생한 가장 큰 원인은 집값이 하락하였기 때문이다. 전세제도는 집값에 따른 임차료인데 집값이 하락하면서 사용료인 전세가가 하락하였기 때문에 집주인이 임차보증금을 돌려주지 못하여 발생한 사고이다. 또한, 우리나라 전세제도는 소유자가 임차인에게 받은 전세자금을 예금해 놓거나 사업자금 등으로 활용하기보다는 집값의 일부로 투자하는 성격을 갖고 있기 때문에 새로운 임차인에게 전세자금을 받지 못하면 기존임차인의 전세자금을 돌려줄 수 없는 구조이다. 문재인 정부 시절 부동산 가격이 급등하면서 전세가격도 급등하였고, 이 때 전세가격이 가장 고점일 때 임차한 세입자는 계약기간이 종료되었음에도 불구하고 전세가격의 하락으로 새로운 세입자를 구할 수 없고, 새로운 세입자와 계약을 한다고 하더라도 기존 세입자보다 낮은 가격에 계약을 체결하였다. 결국 부족한 반환 전세금은 임대인이 마련하여야 하는데 자금 여력이 없는 것이다. 임대인도 대출과 전세제도를 활용하여 투자용으로 매수한 집이기 때문이다. 이외에도 일부 임대인은 선순위 채권이 많은 집, 국세체납이 많은 집, 시세보다 높은 전세계약 등이 있는 주택을 임대하여 의도적으로 임차인을 기망해 전세사기 사건으로 이어지는 등 다양한 원인이 있다. Q2. 사기세력들이 등록임대사업자 제도와 무분별한 전세대출·보증보험을 악용한 부분에 대해 정부 책임은 어느 정도라고 보시는지와 문제 해결을 위해 정부의 정책은 어떻게 개선돼야 할까요? 빌라왕들과 같은 전세사기의 주...
[도시개혁 27호/겨울호,재창간5호] [주목할 도시이슈 "전세사기"] “모든 피해가 평등하다면 모든 책임도 평등하다!” ‘피해자들 잘못이 아니다, 제도가 잘못된 것이기 때문에 그 누구도 피해갈 수 없다. 전세사기는 사회적 재난이다’ - 안상미 미추홀전세사기피해대책위원장 인터뷰 - 윤은주 도시개혁센터 부장 dongi78@ccej.or.kr 지난해 말 인천광역시 미추홀구로부터 시작하여 경기 수원시, 서울 강서구, 경기 화성시 동탄, 부산, 대전, 전북 완주군에 이르기까지 대규모 전세사기가 전국적으로 기승을 부리고 있습니다. 또 어느 곳에서 전세사기 뇌관이 터질지 모를 일입니다. 지금도 여전히 진행 중인 전세사기 사태는 건축주, 분양사, 공인중개사, 감정평가사 등 주택시장의 건전한 작동을 위해 자기 본분을 바르게 수행해야 할 역할자들이 전세 지원제도의 허점을 파고들어 서민들의 소중한 재산을 갈취한 조직범죄입니다. 전세사기로 이미 목숨을 잃고 고인이 되신 분들의 명복을 빌며 유가족들에게 깊은 위로를 전합니다. 지금도 전세지옥이라 불릴만한 혹독한 시간을 보내고 계신 피해자들에게 적절한 지원과 대책이 조속히 마련되길 바랍니다. 피해 상황을 먼저 자세히 들어보기 위해 지난 11월 7일 안상미 위원장님 자택이자 미추홀전세사기피해대책위 사무실에서 안 위원장님 인터뷰를 진행했습니다. Q1. 먼저 이번 대규모 전세사기 피해 상황이 어떻게 되나요? 초창기 조사할 때는 미추홀구 건축왕 남모씨 피해자들만 총 2,864세대였어요. 이 중에서 소송이 진행되고 있는 세대수가 있고, 형사가 진행이 안 되고 있는 상황도 있어요. 무엇보다 남모씨 피해자들 중에서만 4명이 사망하셨습니다. 강서구에서도 전세사기 피해로 1명이 돌아가신 걸로 알고 있고요. 최근 대전, 수원, 부산 등 대규모 전세사기 피해가 전국 방방곡곡에서 터지고 있는데 이게 전국적인 사건일 수밖에 없는 게 제도가 잘못돼 있기 때문입니다. 악용하려고 마음먹으면 얼마든지 악용할 수 있습니다. 최...