[전세사기 해소를 위한 제도 개선방안 토론회]

전세사기 해소를 위한 “임차권설정등기 의무화” 방안

전세사기 해소를 위해 “임차권설정등기 의무화” 실현해야

현행 불완전한 “깜깜이 공시”를 등기하여 완전히 공시하고 정보 일원화

임대차계약 투명성 높아지고, 부동산거래 안전성 강화로 임차인 보호 효과

전입세대 열람, 확정일자 부여 및 현황, 전월세 신고 등 행정비용 절감

경실련은 오늘(11일) 전세사기 해소를 위한 근본 대책으로 “임차권설정등기 의무화” 방안을 발표했다. 현행 '주택임대차보호법'은 임차인이 주택을 인도받고 전입신고를 완료하면 대항력을, 임대차계약서에 확정일자를 받으면 우선변제권을 부여하고 있다. 그러나 이러한 권리들은 등기부에 공시되지 않기 때문에 외부에서 임대차 계약의 존재를 확인할 수 없어 임대인이 주택을 매매하거나 담보로 제공할 경우 임차인의 보증금이 충분히 보호되지 못하는 한계가 있다. 이는 전세사기의 주된 원인이 되고 있으며, 임차인은 임대인의 이중계약이나 담보 대출 악용으로 인한 전세사기 피해를 입는 경우가 많다.

'임대차설정등기 의무화'는 이런 문제를 근본적으로 차단할 수 있다. 임차인의 권리를 등기부에 명확히 공시함으로써 대외적으로 임대차 계약의 존재를 알릴 수 있으며, 임대인의 이중계약이나 담보 대출 악용을 방지할 수 있기 때문이다. 또한 이를 통해 임차인의 보증금 반환 우선순위가 주택의 경매나 공매 상황에서도 확실히 보호될 수 있으며, 임차인의 권리가 법적으로 완전하게 공시됨으로써 전세사기와 같은 피해를 줄일 수 있는 실효성 있는 방안이 될 것이다. 임차권설정등기를 통해 현행 법 제도가 가진 불완전한 주택임차권 보호 문제를 보완할 수 있으며, 전세사기 예방의 핵심적인 법적 장치가 될 수 있다.

경실련 도시개혁센터 전세제도 개선안 연구를 진행한 김천일 강남대 부동산건설학부 교수(경실련 도시개혁센터 운영위원)는 첫 번째 주제발제에서 ‘임차권설정등기 의무화’의 기대효과를 중점적으로 발표했다. 완전공시의 원칙에 따라 임차인의 권리가 등기부에 명확히 반영되면 임대차계약의 투명성이 높아지고, 부동산거래의 안전성도 강화된다. 이로써 임대인의 부동산 거래나 대출 과정에서 임차인의 권리가 무시되지 않도록 보호할 수 있으며, 전세사기를 가능케 하는 정보 비대칭 문제를 해소하는 데 기여할 수 있다는 것이다. 또한 전입세대 열람, 확정일자 부여 및 현황, 전월세 신고 등 행정 업무를 폐지 또는 감축할 수 있어 행정인력과 예산의 절감 효과를 기대할 수 있다고 설명했다. 더 나아가 임차권설정등기 의무화를 통해 임대차가 투명하게 공개되므로 조세채권도 등기를 통해 투명하게 공시되도록 유도할 수 있다고 덧붙였다.

두 번째 발제를 맡은 정경국 대한법무사협회 전세피해지원 공익법무사단장은 임차권설정등기 의무의 법제화를 위해 사적자치의 원칙을 존중하여 주택임차권 등기 없이는 대항력과 우선변제권을 보장받지 못하게 하여 사실상 의무를 지게하는 방안을 제시했다. 등기신청서에 기재할 사항은 주택임대차보호법 제3조의 4 제2항에 의한 주택임차권설정등기 신청서의 기재할 사항(차임, 범위, 차임지급시기, 존속기간, 임차보증금 등)과 같게 하고, 등기는 다른 규정이 없는 경우 등기권리자(주택임차인)와 등기의무자(주택임대인)가 공동으로 신청하는 공동신청주의를 원칙으로 하되 임차인이 보증금 전액을 먼저 지급했으나 임대인이 주택임차권설정등기에 협조하지 않는 경우 등을 고려해 주택임차인의 단독신청 방안도 검토할 필요가 있다고 주장했다.

토론회의 좌장은 백인길 경실련 도시개혁센터 이사장(대진대 스마트건설환경공학부 교수)이 맡았다. 백 이사장은 오늘 토론은 임차권설정등기 의무화 논의의 첫 시작이라는 점을 강조하며 다양한 의견들을 반영해 계속 연구와 논의를 진행해 나갈 것임을 밝혔다.

첫 번째 토론자인 안상미 전국 전세사기·깡통전세 피해대책위 공동위원장은 임차권설정등기 의무화는 매매시, 전월세 계약시, 경매시, 대출시 등 모든 상황에서 보다 정확한 정보를 제공하고 편의를 높일 수 있는 방법이고, 다가구 주택에서는 특히 필수적이라는 것을 강조했다.

두 번째 토론자인 구본기 구본기생활경제연구소 소장은 주택임차권의 공시방법을 일원화해 등기부에 공시했을 경우 얻을 수 있는 효과에 대부분 동의하지만, 전세사기 문제에 꼭 맞는 해법은 아닐 수 있다는 입장을 밝혔다. 임차권설정등기를 한다고 해서 ‘전세 주택의 경매 낙찰가가 전세보증금에 미치지 못하게 될 가능성’이 사라지는 것은 아니기 때문이라는 것이다. 또한 ‘번거롭고 비용이 드는’ 부분을 어느 정도 해결한 상태에서 이루어지는 게 바람직할 것이라는 의견을 제시했다.

세 번째 토론자인 조정흔 감정평가사는 현재도 임차권설정등기가 가능하도록 민법 및 주택임대차보호법에서 열어두고 있는데도 불구하고 왜 널리 활용되지 않았을까 하는 의문이 들었는데, 주임법에서는 민법상 주택임차권등기신청시에도 주임법상 주민등록, 점유, 확정일자 등을 확인할 수 있는 서면을 요구하고 있으므로 동일한 효력을 갖는 절차를 중복하여 밟게 되므로 큰 실익이 없었을 것으로 사료된다고 설명했다. 따라서 현행 방안을 활용할 수 있는 다양한 방안을 실험해보는 것을 제안했다.

마지막 토론자인 박기덕 경기연구원 연구위원은 임차권설정등기 의무화가 필요하다는 의견에 전적으로 동의했다. 우선적으로 보증금 미반환 사고 발생 시 즉시 임차권 설정이 가능하도록 제도의 개선을 생각해볼 수 있으며, 보증금 반환시기와 시차가 발생하지 않도록 특별한 조치없이 임차권 설정이 가능하도록 하는 개선도 필요하겠다는 의견을 덧붙였다.

경실련은 이번 토론회를 시작으로 전세사기 문제를 근본적으로 해소하고, 전월세거래의 투명성을 높이기 위해 ‘임차권설정등기 의무화’가 실현되도록 정부와 국회에 제안하며 제도 개선에 나설 것이다.

*토론회 자료집 (첨부파일에서 다운 받으실 수도 있습니다.)