[특별기획3] 부동산 PF 위기로 드러난 한국 도시개발금융의 후진성

[도시개혁 28호/여름호,재창간6호] [특별기획3] 부동산 PF 위기로 드러난 한국 도시개발금융의 후진성 김천일 강남대학교 부동산건설학부 조교수 ckim@kangnam.ac.kr  과거에는 건설사가 직접 기업금융의 형태로 대출을 통해 토지를 매입하였으나 건설사의 부채가 증가하고 90년대 말 외환위기를 거치면서 시공과 시행이 분리되었다. 시행사의 열악한 자본력과 비전문성으로 인해 금융기관은 시공사로부터 연대보증을 요구하게 되었다. 이후 시공사가 짊어지는 과도한 리스크를 분산시키고자 건설사의 책임준공 의무, 증권사의 자금보충 의무, 신탁사의 책임준공 확약 조건으로 PF 구조가 변질되었다. 증권사와 신탁사의 PF 대출에 대한 책임범위가 확대되면서 PF 부실 위험이 금융권 전반으로 확대된 것이다. 시행사가 총사업비의 5~10%로 PF를 일으키는데, 브릿지론 상환을 본 PF 대출로 하고 본 PF 대출은 수분양자의 선분양 대금으로 갚는 구조이다. 사업 단계별로 상환이 완결되지 못하고, 결국 소비자가 제공하는 선지급금에 의존하는 구조인 것이다. 한쪽이 막히면 사업이 장기화되고 부실 위험이 발생하게 된다. 문제가 발생하면 소비자까지 피해를 입게되는 것이다. 민간 PF 뿐만 아니라 공공지원민간임대리츠와 같은 민관협력 사업에서도 입주자로부터의 보증금이 재원조달 구조에서 상당 부분을 차지한다. 소비자로부터 목돈을 받아서 사업비로 활용하는 것은 후진적인 구조이다. 부동산 금융 부문이 성숙하지 않은 상태에서, 금융이 선진화되어 있는 사회에서 운영되어야 부작용이 없는 PF 구조를 억지로 가져오다 보니 문제가 발생하는 것이다. 모래 위에 집을 짓는 것과 마찬가지이다. 성공하면, 자본금을 조금만 투입한 시행사 및 기타 참여자들이 큰 돈을 챙기게 되지만 실패하면 그 파급효과가 시행사, 시공사, 금융기관, 금융기관 예금자, 수분양자까지 전체로 퍼져나가는 매우 기형적인 구조이다. “이익의 사유화, 손실의 사회화”의 대표적 사례이다. 사업성 평가를 면밀히 하고 평가 결과를 바탕으로 ...