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도시 재정비, 어떻게 가야하는가? 김 세용(고려대학교 건축학과 교수) *본고는 행정포커스 9월호에 실린 글을 일부 보완한 것입니다. 작년 말부터 우리는 ‘뉴타운 출구전략’이라는 단어를 언론을 통해 자주 접할 수 있었다. ‘출구 전략’이 주는 의미는 여럿이 있겠으나, 그 중 하나는 이제 우리 도시도 아무데서나 재개발이 될 수 없는 상황으로 가고 있다는 것이다. 즉, 지금까지의 재정비 방식하고는 다른 방식이 나와야 할 때가 되었음을 ‘출구전략’이라는 단어의 대두는 알려준다. 전국 여러 도시에서 시행하였던 뉴타운 정책은 주지하다시피 도시 재정비 정책의 한 종류이다. 도시 재정비는 광의적 의미에서 ‘도시재생(urban regeneration)’이라고도 불리는데, 그 종류를 살펴보면 도시환경정비사업, 주거환경개선사업, 주택재개발 사업, 주택재건축사업을 비롯해 최근 제도화된 주거환경관리사업, 가로주택정비사업 등 매우 다양하다. 이렇듯 도시 재정비의 종류는 매우 다양한데 그 중에서 우리가 흔히 들어왔던 단어는 바로 재건축·재개발 사업이다. 이는 지난 반세기동안 이 두 형태의 정비 사업을 중심으로 도시의 재정비가 이루어졌기 때문이다. 게다가 이 사업들이 소위 말하는 ‘돈 되는 사업’의 역할을 했기 때문에 우리들 뇌리에 가장 강하게 각인되어 있는 것인지도 모르겠다. 지난 40여년간의 도시재정비를 간략하게 들여다보자. 우선, 1970년대는 경부고속도로·지하철 1호선 개통 등 국가기간사업을 추진하였고, 인구집중현상을 해결하고자 서울의 경우에는, 도심 이외의 새로운 부도심을 개발하였다. 즉, 강남이전을 통한 강북인구의 분산 정책을 실시하였고, 이 때 강동, 송파, 여의도 등의 개발도 본격화되었다. 이와 동시에 주택단지 개발 사업과 철거위주의 정책이 수반되었다. 구체적으로 자력재개발, 차관재개발, 위탁재개발 등이 실시되었으나 공동주택 건설에 소요되는 비용을 감당하기에는 주민의 소득수준...
2012-09-11
용적이양제 적용은 변형된 종상향 특혜로 중단해야 ‘박원순 식’ 주택정책이 전임 시장과 같은 대규모 철거 후 개발이 되어선 안돼 저소득층도 함께 살 수 있는 도심정비 정책 필요 서울시는 지난 26일 성북2구역과 신월곡 1구역을 묶어 ‘결합개발 방식’으로 시범 재개발한다고 밝혔다. 이러한 별도조합 결합개발방식은 2개 이상의 서로 떨어진 정비구역을 단일구역으로 지정해 재개발하는 방식으로 하나의 정비구역으로 지정하지만 사업은 각 조합에서 별도로 추진하며, 두 구역의 일부 용적률을 사고팔 수 있다. 서울시는 결합개발을 통해 대지 7만5000㎡인 성북2구역에는 50여동의 한옥과 4층 이하의 테라스하우스 410가구가 건립되고, 신월곡1구역은 연면적 42만㎡에 고층 복합단지가 들어서게 한다는 것이다. 경실련은 이번 결합개발 방식 결정은 주택값 하락으로 사업성이 떨어졌던 지역에 특혜 사업성을 부여한 것으로 박원순 서울시장이 주장했던 ‘토건종식 시정’과 정면으로 위배되는 정책이라고 보며, 다음과 같이 주장한다. 결합개발 방식은 종상향 특혜를 반복하는 토건정책으로 중단해야 용적률은 건물 전체면적을 대지면적으로 나눈 값으로, 개발사업자는 용적률이 높으면 그만큼 건물 층수를 높일 수 있어 개발이익이 증가하는 효과가 있다. 서울시 도시계획 조례는 일반상업지역 용적률을 800%로 제한하고 있으나 신월곡1은 4대문 안으로 600%의 용적률을 적용받아왔다. 성북2구역은 주변에 문화재, 북악산도시자연공원 등이 있어 용적률 90%의 저층·저밀도 개발만 가능하다(도시계획상으로는 128%까지 가능). 그러나 이번 결정을 통해 신월곡1 재개발 구역은 성북2구역에서 개발하지 못하는 80%의 용적률을 현금이나 주택 등으로 사들여 1만여평의 건물을 더 지을 수 있게 됐다. 주거지역의 종별 용적률 제한 차이가 50%인 것을 감안할 때 실질적으로 종상향 특혜를 베푼 것이나 마찬가지다. 박원순 시장은 이미 ...
2012-08-28
도시계획 무시한 특혜법 개정 즉각 중단해야 - 호텔건립 시 최대1.6배 용적률 상향조정 허용은 명백한 특혜 - 미래세대를 위한 도시관리, 특정시설 확충논리에 후퇴해서는 안돼 언론보도에 따르면 지난 7월 18일 정부는 “관광숙박시설 확충을 위한 특별법 시행령” 관련 차관회의를 개최, 관광숙박시설의 용적률 완화를 주요 내용으로 하는 문화체육관광부의 안을 원안가결 시켰다. 내일(7월 24일)은 시행령 제정관련 국무회의가 있을 예정이다. 법안이 통과되면, 관광숙박시설은 현행 도시관리체계에 의하지 않고 용적률을 대폭 완화 받아 건축할 수 있게 돼 일반주거지역(3종)에서 400%까지 확대가 가능해진다. 하지만 서울시 기존 3종주거지역의 용적률이 250%까지 허용되는 상황에서 관광숙박시설 건립을 위해 기존 허용용적률의 1.6배를 상향조정해준다는 것은 관광숙박시설에 대한 명백한 특혜다. 뿐만 아니라 기존 도시계획체계를 무시한 처사로 경실련은 특혜법 개정의 즉각 중단을 촉구한다. 시행령 개정을 통한 용적률 상향은 기존 도시계획체계를 무시한 명백한 특혜 법안은 최근 늘어나는 외국인 관광객 수요에 비해 부족한 도시내 숙박시설 공급 문제를 현행 법체계에서 허용한 용적률을 대폭 완화해 풀겠다는 발상으로 보인다. 이는 외국인관광객 증가 현실을 감안할 때, 일견 타당해 보이나 너무나 근시안적인 문제해결 방식이다. 우선, 법안의 주용 내용인 특별법에 의한 용적률 완화는 현재 도시관리의 주요수단으로 활용되고 있는 ‘조닝’을 무시하겠다는 것으로 해석된다. 도시의 토지이용계획을 관리하는 ‘조닝’은 건축물의 규모와 용도를 결정짓는 가장 중요한 역할을 하는 대표적인 수법의 하나로서, ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’(이하 국토계획법)에서 용적률･건폐율･높이･건축물 용도 등에 대해 전반적인 범위를 정하고 있다. 각 지방자치단체는 이러한 범위 안에서 그들의 특성과 상황에 맞도록, 조닝체계를 유지하면서 장기적인 도시관리를 하고 있다. 이러...
2012-07-23
파이시티 특혜비리, 철저한 감사와 수사를 촉구한다. - 도계위 심의위원 명단, 회의록 등 관련자료 즉각 공개해야. - 용도변경 과정에서의 특혜여부에 대해 철저히 감사해야. - 비리드러난 고위공무원, 심의위원 등에 대해 검찰 수사해야. - 개발이익환수장치 강화, 위원회 상설화 등 근본대책 마련해야 양재동 화물터미널 부지의 파이시티 복합유통센터 조성사업을 둘러싼 특혜 및 로비의혹이 제기됐다. 당초 화물터미널 부지였던 양재동 225, 226번지 일대의 용도변경 조건으로 개발업자가 당시 서울시장이었던 이명박 대통령의 측근에게 수십억원대의 뇌물을 전달, 대선자금으로 사용되었을 것이라는 주장이 제기된 것이다. 이후 화물터미널 부지의 용도변경 및 업무시설 증가 등이 도시계획위원회의 자문과 심의를 통과된 것과 관련 서울시 고위공무원, 관련전문가 등의 비리여부도 논란이다. 이러한 상황에서 박원순 서울시장이 자체 감사 실시, 특혜의혹을 조사하겠다는 입장을 밝힌 것은 다행이다. 경실련은 서울시가 철저한 감사를 통해 드러난 고위공무원 및 전문가 등의 비리여부를 밝히고, 또 다른 특혜가 재발되지 않도록 근본적인 대책마련을 촉구한다. 도시계획위원회 명단, 회의록 등 관련자료를 즉각 공개 언론보도에 따르면 해당 심의가 도시계획위원들의 우려속에서도 서울시 고위공무원들의 주도하에 용도변경이 추진된 것으로 나타나고 있다. 터미널부지에 백화점, 대형마트 등이 입지할 수 있는 대규모 복합단지 변경사업을 서울시가 ‘경미한 사항’으로 분류, 심의대상이 아닌 ‘자문’안건으로 회의자료에 상정, 용도변경을 주도했다는 얘기이다. 따라서 이러한 특혜논란을 검증하기 위해서는 해당 안건과 관련한 도시계획위원회의 회의록, 당시 자문 및 심의에 참여했던 위원명단 등이 즉각 공개되어야 한다. 박원순 시장이 검찰의 자료협조에 최대한 협조하겠다는 뜻을 밝혔으나 이에 머물지 않고 모든 시민들이 검증․확인 할 수 있는 공개가 ...
2012-04-27
서울시 박원순식 도계위 개혁 속도내길 - 도계위 회의록 1개월 후 공개는 이전보다 진일보한 대책 - 회의록 즉각 공개, 위원회 상설화 등 근본적인 개혁도 이뤄져야 - 중앙정부, 여타 지자체도 도계위 투명성 제고방안 마련해야 서울시가 지난 12일 도시계획위원회 회의록을 안건심의 종결 30일 후 공개하는 조례안을 입법예고 했다. 6개월 후 공개했던 기존안에 비해 상당부분 진일보한 결정으로 서울시의 도계위 개혁을 거울삼아 중앙정부를 비롯한 기타 지자체의 정책변화를 기대한다. 서울시도 이번 조례개정에 머물 것이 아니라 회의록 즉각 공개, 들러리 위원회 폐지 및 독립적 위원회 상설화 등의 근본적인 도계위 개혁에 앞장서길 바란다. 도계위의 비공개운영은 각종 로비 및 밀실심의로 개발특혜를 부추길 뿐 도계위는 관계 공무원 4명, 서울시의원 5명, 민간 전문가 20여명으로 구성돼 재건축, 재개발을 비롯해 시장이 결정하는 도시계획의 심의와 자문을 하는 기구다. 최종결재는 시장의 몫이지만 도계위의 결정을 승인하는 절차상 단계에 불과하다. 그러나 막강한 권한에도 불구하고 공정성과 로비위험을 이유로 회의록 및 위원명단 등이 비공개되었고, 위원회의 밀실행정은 오히려 로비의 표적이 되며 무분별한 개발 허용을 불러왔다. 지난해 12월 종상향 통과로 막대한 개발이익이 예상되는 가락시영 아파트도 현대와 삼성이라는 국내 최대 재벌 그룹들이 확정지분제로 참여하고 있다. 때문에 경실련은 두 재벌의 로비의혹을 제기하며 도계위의 회의록 공개 등 정보공개를 꾸준히 요구해 왔다. 도시계획 및 개발이익 결정짓는 위원회 심의, 투명하고 상시적 공개가 필수 가락시영 종상향 논란 이후 박원순 서울시장은 도계위 개혁을 공공연히 언급했고 지난달 명단공개에 이어 이번 조례개정으로 회의록 1개월 후 공개도 가능해졌다. 회의록 공개가 기존의 1/6로 단축된 만큼 상당부분 개선이 이뤄졌으나 도계위 결정이 그대로 시장 고시되어왔...
2012-04-18
토건오적에 점령당한 들러리 도시계획위원회 - 민간위원 47%, 건축․건설․엔지니어링 등 토건회사 주요임원 - 무책임한 비밀조직 해체하고 상설 전문가 조직으로 전환해야 경실련이 서울시 자치구별 도시계획위원회 구성에 대해 정보공개 청구한 결과 구성원 절반이 도계위의 결정에 직접적 이해관계가 걸려 있는 업계소속으로 나타났다. 지금까지 도계위는 위원에 대한 로비 위험 등을 내세워 회의록 및 명단을 비공개하며 불투명하게 운영돼 왔다. 이번 조사결과는 비공개를 내세워 이해관계자의 이익을 대변하는 편파적인 도시계획위원회 운영을 간접적으로 보여준다. 또한 도시계획과 각종 개발행위를 심의하는 도계위가 토건업자 중심으로 구성․운영되어 온 것을 보여주는 만큼 도계위에 대한 전면적인 쇄신이 필요하다. 비공개 운영으로 권한만 있고 책임은 없는 도시계획위원회 지난해 12월 서울시 도계위가 수년간 논의되어 오던 가락시영아파트의 종상향 재건축을 승인한 후 베일에 가려져 있던 도계위의 활동이 여론의 관심을 받고 있다. 현재 도계위는 중앙도시계획위원회와 시군구 도시계획위원회 등이 있으며 서울시에는 시(市)를 비롯한 25개 구청의 도계위가 운영중이다. 도계위는 국토의계획및이용에 관한 법률 113조에 따라 도시 관리계획과 각종 개발행위 등을 심의하는 역할을 담당한다. 특히 용적률 조정, 용도지역 변경을 통한 재개발, 재건축 허가 등 이해관계자에게 막대한 혜택을 안겨줄 수 있는 권한을 보유하고 있다. 도계위의 심의를 통과한 이후 시장의 승인이 필요하지만 이는 형식적인 절차일 뿐 도계위의 결정사항은 대부분 그대로 진행돼 왔다. 그러나 막강한 권한에도 불구하고 비공개 운영으로 인해 심의결과에 따른 문제에 대해서는 아무런 책임도지지 않아 왔다. 지금까지 정부와 지자체는 도계위 운영과 관련, 로비위험과 부동산 투기 등 공익을 해칠 위험이 있다며 구성 명단을 공개하지 않고 회의결과만을 형식적으로 공개해왔다. 회의록도 6개월 후에 공...
2012-03-06
서울시의 뉴타운 거부는 당연한 결과 - 토건재벌 특혜정책, 종상향식 뉴타운 특별법 폐지해야. - 어제 서울시가 박원순 표 ‘서울시 뉴타운․정비사업 新 정책구상’을 발표했다. 주요내용으로는 610개 구역에 대해 실태조사와 주민의견 수렴 후 추진 및 해제를 시행하겠다는 일몰제 적용, 사업해제 시 사용비용 일부 지원이다. 이외에도 세입자 등의 주거권 강화, 기초생활수급자 임대주택 공급 및 동절기 철거금지 등 이번 대책은 토건재벌에 대한 특혜와 종상향을 위주로 추진되어 온 잘못된 뉴타운 사업에 대한 당연한 조치이다. 그러나 박원순 시장도 인정한 탄생하지 말았어야 할 뉴타운 사업에 대한 근본해법은 더 이상 토건특혜와 종상향 위주의 개발사업이 이루어지지 않기 위한 ‘뉴타운 특별법 폐지’이다. 따라서 이러한 적극적이고 근본적인 대책마련을 위한 박원순 서울시장의 역할을 기대하며 다음의 입장을 밝힌다. MB식 뉴타운 거부한 박원순 시장의 거주자와 미래세대를 위한 도시정책을 기대한다. 어제 서울시가 발표한 뉴타운사업 정책구상은 MB식 뉴타운 정책을 거부하고 사람이 우선하는 도시재생정책을 추진하겠다는 선언으로 보인다. 시작부터 총선에 출마한 정치인들의 무분별한 개발공약과 개발이익에 편승한 주민들의 지지로 탄생된 뉴타운 사업은 토건업자, 부동산부자, 투기꾼, 소유자 등을 위한 토건특혜와 개발이익을 높이기 위한 종상향식 개발사업이었다. 반면 서울시가 밝힌 박원순 식 도시개발은 철거중심, 토건족을 위한 개발사업의 종식을 선언하고 세입자, 저소득층 소유자 등 거주자들을 위한 주거지재생사업으로의 전환을 유도하겠다는 것이다. 세부적으로는 1,300개의 재정비 사업 중 절반에 가까운 610개 사업을 실태조사 및 주민의견 수렴 후 해제를 추진할 계획이다. 또한 잘못된 정책으로 인해 발생한 사업비용에 대해 공공이 부담해야 한다는 입장을 밝힌 점도 긍정적으로 볼 수 있다. 물론 조합이 사용한 비용에 대한 ...
2012-01-31
어제 국토해양위원회가 집권여당의 한미FTA 비준안 날치기 처리를 비판한 야당의 국회등원 거부 한 달 만에 법안심사소위를 소집, 뉴타운 특별법안, 보금자리주택특별법안 등을 심의했다. 특히 뉴타운사업 강행을 위한 특혜법안들에 대해서는 여야가 이견을 보이지 않는 것으로 언론보도되는 등 졸속심의가 우려되고 있다. 그러나 특혜법안들은 사업성부재로 중단될 수밖에 없는 뉴타운 사업을 어거지로 추진하겠다는 것이며, 원주민이 아닌 토건업자와 투기꾼만 수혜를 받을 수 밖에 없다. 이를 잘 알면서도 내년 총선에서 표심을 얻기 위해 국회의원들이 특혜법안을 발의․심의하고 있는 상황이다. 이에 경실련은 늦었지만 지금이라도 국회가 뉴타운 특혜법 개정을 중단하고 서민주거안정을 위한 법 제정에 앞장서기를 촉구한다. 정치적 목적에서 탄생한 뉴타운, 관련법 개정은 또 다시 표심을 위해 특혜를 베풀겠다는 것. 뉴타운 사업은 2002년 서울시장 후보로 나선 이명박 대통령의 ‘강북을 강남처럼’ 슬로건으로 시작됐다. 하지만 당시 관련법 부재로 실제 이명박 전임시장이 지정․추진한 은평, 왕십리, 길음뉴타운은 이름만 뉴타운일 뿐 도시개발사업 방식으로 추진됐다. 이후 2004년 17대 총선에 나선 후보들이 대거 공약으로 제시했고, 집권여당으로 과반수 의석을 차지했던 열린우리당은 아예 뉴타운 특별법을 당론으로 채택하고 제정하며 뉴타운 사업의 무분별한 확산을 부추겼다. 철저한 사업타당성 검토없이 집값폭등에 기대 추진돼온 뉴타운 사업은 집값하락이 계속되자 사업이 거의 추진되지 못하고 있다. 사업성 부재로 늘어나는 부담금을 감당할 수 없는 조합원들의 취소요구도 봇물을 이루고 있다. 뉴타운 문제를 해결한다며 국회에 개정안들이 발의되어 있지만 대부분은 억지로 사업성을 높이기 위해 용적률을 높이고, 국고지원을 늘리는 등의 특혜가 주를 이루고 있다. 이는 잘못된 뉴타운을 만들어 위기를 초래한 정치권이 또 다시 총선을 앞둔 시점에서 반성없...
2011-12-22
서울시가 경실련의 「서울시 도시계획위원회 위원명단 및 회의록」정보공개청구에 대해 비공개 처분했다. 서울시 도시계획위원회는 시장과 독립된 개별기구로 지난 7일 수년간 보류돼왔던 가락시영 아파트의 종상향 재건축을 승인한 위원회이다. 서울시는 「국토의계획및이용에관한법률시행령」 제113조의3(회의록의 공개), 「서울특별시도시계획조례」 제60조(회의의 비공개)를 근거로 “부동산투기유발 등 공익을 현저히 해칠 우려가 있다고 인정하는 경우나 심의. 의결의 공정성을 침해할 우려가 있다고 인정하는 개인정보 등 특정인임을 식별할 수 있는 정보는 공개하고 있지 않다”며 공개를 거부했다. 또한 회의록은 조례상 비공개가 원칙이라는 이유다. 그러나 경실련이 그와 같은 사안을 변명할 걸 예상하고 “로비위험이 있다면 성과 직업만이라도 알려달라”고 요구했으나 두 정보만으로도 특정인이 노출될 수 있다며 공개를 거부했다. 이처럼 국민의 알권리와 투명한 행정을 위해 최소한으로 적용되어야 할 공공성이라는 논리가 공무원에 의해 자의적으로 확대 해석되고 있는 것은 여전히 박원순 시장의 뜻이 공무원들에게 제대로 전달되지 않아서 인가? 박원순 시장은 선거운동과 취임이후 각종 인터뷰를 통해 ‘열린 데이터광장, 클린업시스템, 서울정보소통센터’ 등 행정정보를 대폭 공개하겠다고 밝힌바 있다. 재건축 승인 등 막강한 권한을 가지고 있는 도시계획위원회가 과거처럼 밀실에서 이루어지고 회의록과 명단조차 공개되지 못한다면 비리의혹은 필연적으로 발생할 수밖에 없다. 이번 가락시영 아파트는 삼성과 현대 등 최대 토건재벌이 확정 지분방식으로 참여해 종상향을 통한 대부분의 이익이 그들의 차지가 될 것으로 추정된다. 때문에 행정정보 비공개로 일관한다면 도시계획위원회에 토건재벌들의 입김이 작용했다는 의혹의 진실을 전혀 밝힐 수 없다. 서울시장 박원순과 도시계획위원회는 스스로 의혹을 받을 수밖에 없는 태도를 취하고 있는 것이다. 박원순 시장은 지난달 서울시의회...
경실련은 오늘 박원순 서울시장에게 가락시영 아파트 종 상향에 관한 공개질의서를 발송했다고 밝혔다. 경실련은 박원순 서울시장이 여러 인터뷰를 통해 경실련을 비롯한 종 상향을 반대하는 사람들이 오해하고 있다는 의견을 피력한 이상 박원순 서울시장의 주택정책에 대한 진의를 들어보겠다는 의도다. 질의서는 도시개발사업에 대한 원칙, 가락시영 종 상향 안건 사전인지, 이로 인한 파생문제, 8만호 공공주택 건설, 종 상향 철회 등 다섯가지 주제에 걸쳐있다. 경실련은 “서울시의 ‘종 상향’ 결정으로 상위법인 ‘국토계획및이용에 관한 법률’에 따라 엄격하게 규정되어야 할 용도지역제는 존재의 가치를 상실해버렸으며, 막대한 개발이익이 토건재벌, 강남부자, 투기꾼에 떠안겨질 상황에 직면해있다”고 우려했다. 특히 가락 시영 종 상향 이후 강동 둔촌 재건축조합이 종 상향 재건축 변경안을 결의했고, 이후 개발사업 조합과 건설사들도 종 상향 및 변경 등의 특혜를 요구할 수 있게 됐다고 주장했다. 박원순 시장이 ‘종 상향’허용의 특수성으로 제시한 ‘대로변, 역세권, 저층주거지’ 등은 가락시영에만 적용된다고 볼 수 없다는 이유다. 또한 도시계획위원회명단 및 회의록을 비공개한 서울시의 결정에 반발해 불투명한 정보공개가 개발사업을 특혜와 이권사업으로 변질시키고, 위원과 공무원에 대한 온갖 로비와 뇌물제공을 더욱 부추기고 있는 만큼 조속한 정보공개를 촉구했다. 서울시청 해당 공무원은 도시계획위원회 명단과 회의록에 대한 경실련 정보공개 청구에 로비위험을 이유로 비공개 처분했다. 경실련은 “이름을 제외한 성과 직업만을 달라는 요구도 거부했다”며 “서울시가 자의적으로 해석해 정보를 감추려 하고 있다”고 반발했다. 또한 가락시영은 시공사인 현대와 삼성이 확정지분제로 계약을 맺어, 종 상향으로인한 개발이익의 상당부분을 가져갈 것으로 예상된다. 이 때문에 경실련은 “삼성․현대의 로비가 도시계획위원회의 심의과정에 영향을 주었을 것”이라는 의...
2011-12-21
후보시절 토건시정 종식 선언한 박원순, 당선이후 토건시장 되려는가? 서울시 가락시영 아파트 재건축 종 상향의 문제 하나. ‘종 상향’은 도시계획의 근간을 허무는 조치 제3종 일반주거지역의 경우 국토계획법이 허용하는 용적률이 300%임에도 불구, 환경단체와 시민단체 등의 반발에 힘입어 250%까지 상한선을 두었다. 이로 인해 층수, 세대, 개발이익, 조합원 부담금 등이 결정되는 재건축재개발 조합원들의 엄청난 반발이 나타나자 정부는 용적률 인센티브제를 도입, 늘어나는 용적률의 50%를 소형주택 및 임대주택으로 전환하는 특혜를 부여해왔다. 그러나 관련법에 의하면 용도지역에서 용적률은 관할구역의 면적, 인구규모, 용도지역의 특성 등을 종합적으로 고려하여 결정하는 것으로, 공공주택 확보여부에 따라 좌지우지될 수 있는 사안이 될 수 없다. 하나. ‘종 상향’은 토건업자, 강남부자, 투기꾼에게 막대한 개발이익을 안겨주는 조치 종 상향에 의해 가락시영의 경우 일반분양 물량이 당초보다 583가구가 증가, 총 1124가구를 일반분양할 수 있게 되었다. 송파구 주변시세가 공급면적 114㎡ 기준 10억 이상임을 감안하면 일반분양에서만 1조원 이상의 수익발생이 예상된다. 서울시는 시프트 959가구가 더 증가했다고 밝혔지만 시프트는 서울시가 일정비용을 지불하고 조합으로부터 매입 후 장기전세주택으로 활용하는 만큼 엄격한 의미에서 제대로 된 개발이익환수장치로 보기는 어렵다. 특히, 가락시영은 도급제가 아닌 확정지분제로 시공사인 삼성과 현대가 지분을 갖고 시공자로 선정되었다. 확정지분제란 아파트 재건축 때 시공사가 모든 사업을 책임지고 수행하는 것으로 조합원의 부담을 없애는 대신 일정 지분 이상의 모든 이익은 개발사의 몫이 된다. 결국 이전까지만 해도 사업성 부실로 사업이 좌초될 위기까지 갔던 재건축 사업이 종 상향에 의해 수조원의 개발이...
2011-12-13
사업성을 위장하려는 특혜법안 개정을 즉각 중단하라. 경실련은 20일 뉴타운 임대주택 비율 확대를 주요 내용으로 하는 뉴타운법(‘도시재정비 촉진을 위한 특별법 시행령, 시행규칙’ 및 ‘도시 및 주거환경정비법 시행령’) 개정안 철회를 요구하는 의견서를 국토부에 제출했다. 지난 9월 19일 국토부는 뉴타운 임대주택 비율 지자체 위임범위 확대를 주요내용으로 하는 뉴타운 법 일부 개정안을 입법예고했다. 주요내용은 관련법에서 정하고 있는 용적률 상향에 의한 임대주택 건설의무비율 완화, 재개발사업 내 임대주택 비율완화, 정비구역 지정기준 중 노후불량 건축물 비율강화 등이다. 국토부는 이번 개정으로 조합부담이 완화되는 등 뉴타운 사업의 원활한 추진에 기여할 것이라고 밝혔다. 경실련 의견서에 따르면 2002년 이명박 당시 시장이 당선된 이후 서울에서만 34개 뉴타운 사업(뉴타운 24개, 균형발전촉진지구 6개)이 추진중에 있다. 특히 2005년 『뉴타운특별법안』과『도시구조개선특별법』이 논의를 거쳐 『도시재정비 촉진을 위한 특별법』이 제정됐다. 그러나 경실련은 의견서에서 “개정안은 사업성 부재로 좌초되고 있는 뉴타운 사업을 임대주택 의무비율 완화라는 특혜를 제공, 없던 사업성을 있는 것처럼 속여 추진을 강행시키겠다는 것”이라고 비판했다. 그러나 지금까지 완공된 사업은 은평뉴타운과 길음일부 지역에 불과하고 나머지 대부분이 착공도 이루어지지 않았다. 최근 집값이 하락하면서 사업성이 악화되자 뉴타운 취소 소송도 잇따르고 있는 상황이다. 경실련은 지금의 사태를 일으킨 1)사업타당성도 검토하지 않고 조합원들을 감언이설로 속여 사업추진을 종용한 건설사, 2)비민주적인 절차와 비리속에서 강행되는 사업추진을 방관하고 인허가를 내준 지자체장, 3) 지자체장과 결탁해 선심성 공약으로 뉴타운 지정을 남발한 정치인 4)건설사와 결탁...
2011-10-20
공공의 역할 강화 등 방향 긍정적이나 실효성엔 의문 임대주택 의무비율 완화 철회, 사업방식 다양화, 공공의 적극적 개입 등 주장 1. 국토해양부는 지난달 12일 부동산 경기침체, 사업성 저하, 주민간 갈등으로 장기간 표류하는 뉴타운 등 정비사업의 원활한 추진을 위해 ∆공공관리자제 확대 등 공공의 역할 강화 ∆임대주택 건설의무비율 완화 ∆정비구역 해제 요건 완화 등을 주요 내용으로 하는 ‘도시재정비 및 주거환경정비 제도개선안’을 확정․발표한 이후 ‘도시재정비 및 주거환경정비법 제정안’을 입법예고 했습니다. 2. 이번에 새롭게 마련된 제정안은 지금까지 뉴타운, 재개발 사업 등을 규정하던 도정법(도시및주거환경정비법)과 도촉법(도시재정비촉진을위한특별법)을 통합한 법안으로서 기존의 문제점들을 보완하여 향후 도시정비사업을 새롭게 할 중요한 법안입니다. 3. 경실련 도시개혁센터는 뉴타운사업, 재개발 등 도시정비사업이 현재 서민주거안정이라는 제도 취지에 부합하지 못하고 있는 현실을 감안할 때 이번 제정안이 전체적인 방향 면에서는 긍정적이라고 보지만, 지금까지의 도시정비사업의 문제점을 근본적으로 개선하기에는 여전히 제도적으로 보완할 부분들이 적지 않다고 판단합니다. 4. 이에 경실련 도시개혁센터는 오늘(31일) 첨부와 같은 ‘도시재정비 및 주거환경정비법 제정안’에 대한 의견서를 국토해양부에 제출했으며, 주요 내용은 다음과 같습니다. 5. 먼저, 종합 의견으로 △사업 방식의 다양화 △도시재생사업의 공공성 회복 △공공부문의 역할 강화 △도시재생사업의 투명성 확보 △주거 안정 확보 △주민들의 권리 및 참여 보장 △세입자 보호 등을 제안하며, 도시정비사업이 현재와 같이 물리적 재생 외에 사회적 재생과 경제적 재생까지 포함하는 종합적인 도시재생이 되어 궁극적으로 서민주거안정과 주거환경개선이라는 법 취지에 맞도록 제정안이 개선되어야 함을 ...
2011-09-01
공공의 역할 강화 등 방향 긍정적이나 실효성엔 의문 서울시와의 의견조율 미흡 등 과제로 남아 국토해양부는 어제(8일) ‘도시재정비 및 주거환경정비 제도개선안’을 확정․발표했다. 부동산 경기침체, 사업성 저하, 주민간 갈등으로 장기간 표류하는 뉴타운 등 정비사업의 원활한 추진을 위한 것으로서 ∆공공관리자제 확대 등 공공의 역할 강화 ∆임대주택 건설비율 완화 ∆정비구역 해제 요건 완화 ∆정비사업의 다양화 등이 주요내용이다. 경실련 도시개혁센터는 뉴타운사업, 재개발 등 도시정비사업이 현재 서민주거안정이라는 제도 취지에 부합하지 못하고 있는 현실을 감안할 때 이번 개선안이 전체적인 방향 면에서는 긍정적이라 판단하지만, 실질적인 개선을 위해서는 여전히 제도적으로 보완할 부분들이 적지 않다고 본다. 먼저, 공공의 역할 강화, 정비사업의 다양화 등은 도시정비사업의 제도개선 방향 측면에서는 긍정적이라 평가할 수 있다. 그간 도시정비사업은 서민주거안정을 목적으로 추진되었지만 사업 형태가 민간수익사업으로 변질되어 오히려 서민주거안정을 위협해 왔다. 그래서 이같은 문제점들을 해결하기 위해 정비사업과정에서의 지자체, 공공기관 등 공공의 역할 강화가 지속적으로 제기되어 왔다. 현재의 전면철거 방식 또한 주거 환경을 더욱 악화시켰다. 이런 측면에서 공공관리자제의 확대․보완, 기반시설 등에 대한 재정지원 확대, 새로운 정비방식의 도입은 도시정비사업의 본래 목적인 서민주거안정에 기여할 것이다. 둘째, 그러나 이번 개선안이 제대로 시행되기 위해서는 실질적이고도 구체적인 제도 보완이 선행되어야 한다. 이번 개선안에서 공공의 역할 강화를 구체적인 방안으로 제안한 것이 공공관리자제의 확대․보완이다. 현재 서울시 경우 18개 지역에 시범사업으로 진행하고 있으며, 서울시 전체 정비사업에 대해 시행할 예정이다. 그러나 서울시의 공공관리자제도는 ‘자금지원을 위한 실질적인 방안 마련’, ...
2011-08-09
홍수방재에 대한 늑장대처, 무분별한 개발이 피해 키워 도시 디자인보다는 도시 안정이 우선되어야 중서부 지역의 집중호우로 인해 곳곳의 도로와 가옥이 침수되고 대형 산사태로 인해 수십명이 숨졌다. 서울의 경우 강남, 광화문 등 주요 도심이 침수되면서 도시 기능까지 마비되는 상태에까지 이르게 되었다. 집중호우라고 하지만, 수도 서울이 이렇게까지 처참한 상황에까지 처하게 되었다는 것이 믿기지 않을 정도이다. 서울시는 이번 집중호우로 인한 피해에 대해 ‘기록적인 폭우’, ‘100년 빈도의 국지성 홍수’ 등을 운운하면서 책임회피하고 있지만, 보다 근본적인 원인은 홍수 등 방재에 대해 안일한 대책으로 일관한 인재이며, 서울시의 개발위주의 도시정책이라 볼 수 있다. 먼저, 서울시의 홍수방재 예산 문제를 지적할 수 있다. 서울시의 경우 노후하고 홍수시 재기능을 다하지 못하는 하수관의 문제로 인해 집중호우로 인한 침수 피해가 빈번하게 발생해 왔다. 그러므로 하수관 정비 등 홍수방재 관련 예산이 확보가 중요하다. 그런데 오세훈시장 임기였던 지난 5년 동안, 서울시의 수해방지예산이 연간 641억원(2005년)에서 66억원(2010년)으로 매년 감소했다. 이에 반해 서울시는 동대문 디자인 플라자 건립에 4천2백원억, 한강르네상스 사업에 5천4백억원을 집행하고 있어 서울시가 정작 도시생활에 가장 기본이 되는 시민의 도시안전 문제는 소홀하면서 외형적으로 서울시를 치장하려는 것에 지나치게 예산을 집행하고 있어 문제가 아닐 수 없다. 둘째, 서울시의 안이한 늑장 대처도 이번 홍수로 인한 피해를 키웠다. 작년 추석 광화문이 침수되었을 때 서울시는 대심도 빗물배수터널, 저류시설, 하수관 확충 등의 대책을 내놓았다. 이 대책 역시도 침수 때마다 제시되는 반복적인 대책이었음에도 불구하고 이마저도 제대로 시행되지 않아 화를 불러왔다. 서울시의 출연연구기관인 시정개발연구원은 지난 2008년 서...
2011-07-29
서울시는 지난 14일, 오세훈 시장이 발표한「한강 공공성 회복 선언」의 구체적인 실행방안의 하나인 ‘압구정 전략정비구역’의 지구단위 계획 수립을 완료하고, 이에 대한 주민설명회를 개최했다. 이 계획안은 ∆한강변 높이를 최고 50층, 평균 40층까지 대폭 완화 ∆올림픽대로 지하화를 통한 대규모 공원 조성 ∆친환경 주거단지 조성 등이 주요 내용이다. 오세훈 시장이 민선4기 핵심사업으로 추진 중인「한강르네상스 프로젝트」를 완성하기 위한 실천계획으로 지난 2009년 1월에 발표된 ‘한강 공공성 회복 선언’은 한강변 주변이 삭막한 병풍아파트로 둘러싸여 사유화․독점화되어 있어 이를 시민이 쉽게 접근하여 이용할 수 있는 서울의 중심공간으로 만들어 시민에게 되돌려 주기 위한 목적으로 추진되었다. 그러나 서울시의 이번 계획안은 ‘한강 공공성 회복’이란 말이 무색할 정도로 용적률 대폭 상향, 소형․임대주택 의무화 비율 적용 제외 등 해당 지역을 더욱 사유화시킴은 물론 특정지역에 대한 특혜를 주고 있어 심각한 문제를 안고 있다. 먼저, 소형․임대주택 의무화 비율 적용을 제외한 점은 이번 계획안의 가장 큰 문제점이라 지적할 수 있다. 재건축 관련 규정인 현행 도시및주거환경정비법은 재건축시 전용면적 60㎡이하, 85㎡이하, 85㎡초과 주택을 각각 20%, 40%, 40%비율로 지어야 한다고 명시하고 있다. 그런데 이번 계획안은 주민들이 요구할 경우 ‘1대1 재건축’방식을 택하면 기존 조합원의 가구 면적을 최대 10%로 늘려주고, 일반 분양주택을 모두 85㎡이하로 짓는 대신 소형평형 의무비율을 면제받을 수 있도록 했다. 이는 특정지역에 대한 명백한 특혜가 아닐 수 없다. 서울시는 이번 계획안이 마치 겉으로는 서울시민을 위한 한강변 주변의 공공성 회복이라고 하지만, 이는 관련규정까지 뛰어넘어 특정지역 주민들의 요구를 대폭 수용한 특혜행정의 전형적인 사례라 할 수 있다. 더욱이 이번 재건축의 대상...
2011-07-18